PROCÉDURE

Trois méthodes différentes sont reconnues en évaluation.

PRINCIPALES ÉTAPES D'UNE ÉVALUATION

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Un rendez-vous afin de visiter l’immeuble sera déterminé avec vous;

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La durée d’une visite se situe généralement entre 45 minutes et 1h30. Les principaux éléments qui sont observés sont :

Les aménagements intérieurs et extérieurs du bâtiment
La qualité architecturale du bâtiment
La qualité ainsi que l’état des éléments de finition
La fonctionnalité du bâtiment
L’aspect général du bâtimentLes travaux et/ou problèmes qui nécessitent réparation
Les travaux et/ou rénovations ayant été effectués
L’état apparent des éléments de vie économique limitée tel que la toiture, la fenestration, les planchers, l’électricité …
L’environnement (qualité du voisinage) où se situe le bâtiment

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Vous recevrez un courriel vous informant des documents qu’il serait utile d’avoir en votre possession lors de la visite, des questions qui vous seront posées et une offre de service écrite précisant les termes de l’entente;

Une fois la visite complétée, l’évaluateur procédera à la préparation d’un rapport d’évaluation écrit contenant le cheminement suivi ainsi que la conclusion de valeur. Le contenu du rapport étant un document fait selon les normes de pratique de l’O.E.A.Q..

Lorsque le rapport est achevé, vous serez contacté par courriel ou téléphone (selon vos préférences) pour en prendre possession.

CE QUE VOUS TROUVEREZ DANS UN RAPPORT

Les informations faisant partie d’un rapport d’évaluation doivent respecter les normes de pratique professionnelles de l’Ordre des Évaluateurs agréés du Québec et offrir un contenu minimal d’information pour le lecteur. En résumé, ces normes ont pour but de s’assurer que le lecteur ait tous les éléments nécessaire pour bien comprendre et utiliser le rapport. Il est donc nécessaire d’y retrouver une mise en contexte, la raison du rapport, une description précise de ce qui est analysé, la démarche suivie par l’évaluateur permettant au lecteur de comprendre la conclusion de valeur ainsi que les limitations du rapport.

Les principales méthodes utilisées

MÉTHODE DU COÛT

Cette méthode est considérée comme une indication de valeur indirecte, puisque la valeur ne découle pas de transactions du marché, exception faite de la valeur du terrain.

La méthode du coût représente la somme de la valeur marchande du terrain (considéré vacant selon l’utilisation optimale) et de la valeur dépréciée du bâtiment (coût de construction neuf moins la dépréciation) ainsi que la valeur dépréciée des améliorations apportées au terrain.

Cette méthode se base sur le principe de substitution et considère qu’un acheteur averti ne déboursera pas plus qu’il ne lui en coûterait pour construire un immeuble similaire en considérant la valeur du terrain ou se situe le sujet et les détériorations physiques, désuétudes fonctionnelles et économiques imputables ou son environnement lors de l’achat.

MÉTHODE DE COMPARAISON

Cette méthode consiste à répertorier des ventes de propriétés comparables et à apporter des ajustements afin de tenir compte des différences avec le sujet de l’évaluation. Les principaux éléments considérés sont la valeur/superficie de terrain, l’inflation, la superficie des bâtiments, les annexes, l’année de construction, les rénovations effectuées, les travaux à effectuer, la qualité de construction, l’architecture, la qualité de finition intérieure et extérieure, l’aspect général du bâtiment et les aménagements extérieurs. Le contexte économique de la transaction, l’état du marché immobilier dans le secteur ainsi que toute caractéristique particulière de l’immeuble sont aussi pris en considération.

Cette approche demeure la méthode par excellence lorsque les conditions et les données de ventes sont suffisantes.

MÉTHODE DU REVENU

Cette méthode s’applique aux bâtiments générant des revenus d’investissements. La méthode du revenu se base sur le potentiel économique à produire des revenus d’investissement d’un bien immobilier. Elle consiste à capitaliser le revenu net annuel normalisé d’un immeuble au taux découlant du marché pour en indiquer la valeur marchande.

Cette méthode se base sur le principe d’anticipation des revenus futurs et nous permet d’établir la valeur d’un bien immobilier en reflétant le prix que paierait un investisseur, compte tenu du revenu et du taux de rendement qu’il anticipe sur le capital investi.

Dans l’application de la méthode du revenu, il est important de mesurer le rendement passé et présent d’un immeuble afin d’être en mesure d’établir son potentiel futur.